\u00bfCU\u00c1LES SON LAS CONDICIONES EN LAS QUE SE VENDE LA PROPIEDAD EN UN REMATE JUDICIAL?<\/p>\n
El edicto es la forma p\u00fablica de hacer saber en general o a persona determinada una resoluci\u00f3n del juez (Vocabulario Jur\u00eddico del Dr. Eduardo J. Couture), y de acuerdo al diccionario de legislaci\u00f3n y jurisprudencia Edicto viene de la voz latina Edicere que significa prevenir alguna cosa o tomar de antemano alguna determinaci\u00f3n que sirva de regla. En el caso del edicto de remate es una propuesta de venta u oferta que contiene las bases a las cuales se debe subordinar el contrato, como ser el monto de la se\u00f1a a consignarse, el tipo de moneda en que se har\u00e1, de ah\u00ed la importancia del mismo.<\/p>\n
Los edictos se publican en el Diario Oficial , y en otro peri\u00f3dico del lugar donde se celebra la subasta\u00a0\u00a0 Trat\u00e1ndose de inmuebles, se publicar\u00e1 tambi\u00e9n un anuncio en un peri\u00f3dico del lugar de ubicaci\u00f3n del bien, si \u00e9ste difiere del de la subasta. ( de acuerdo a lo previsto en el C\u00f3digo General del Proceso . Ley 19090), adem\u00e1s el rematador podr\u00e1 seguramente facilitarle una copia y estar\u00e1 publicado en nuestro sitio web.<\/p>\n
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\u00bfQU\u00c9 DEUDAS DEBO TENER EN CUENTA COMO QUE SE AGREGAN AL PRECIO Y CUALES SE DESCUENTAN DE \u00c9L?<\/p>\n
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\u00bfQUE PASA CON LAS DEUDAS DEL BPS, SI LAS HUBIERE?<\/p>\n
Aqu\u00ed debemos realizar una distinci\u00f3n entre aquellos aportes que gravan con derecho real al inmueble, como los son los de la construcci\u00f3n o eventuales reformas del inmueble y los otros que son deudas personales como las cargas sociales y retenciones efectuadas por las empresas.
\nPara ambos casos la ley 16.298 del 18.8.92, exoner\u00f3 la obtenci\u00f3n del certificado especial que acredita que el contribuyente (vendedor ejecutado) no registra adeudos con el BPS, por lo que la escritura de compraventa judicial se realizar\u00e1 a favor del mejor postor, inscribi\u00e9ndose en el Registro P\u00fablico correspondiente, liberando de las responsabilidades solidarias establecidas en la ley 16.170 del 28.12.90 a los intervinientes, al Escribano e inclusive al funcionario p\u00fablico como lo es el juez.<\/p>\n
Si bien se le exonera del control y el comprador en remate puede escriturar, la duda se plantea respecto a la persistencia de las deudas – en especial las deudas de construcci\u00f3n- que como dijimos gravan al inmueble con \u00abhipoteca\u00bb a favor del organismo y de su tratamiento en las pr\u00f3ximas ventas que se efect\u00faen del inmueble.<\/p>\n
Al respecto tanto una sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo civil de 7mo turno (Nro. 13\/95) como una resoluci\u00f3n de la Asesor\u00eda Tributaria de Recaudaci\u00f3n del BPS del 28\/07\/94 y la reciente posici\u00f3n de la Comisi\u00f3n de Derecho Tributario de la Asociaci\u00f3n de Escribanos del Uruguay publicada en la revista de la AEU T.88 (Nros. 7-12, Julio a Diciembre de 2002) son un\u00e1nimes en afirmar que como consecuencia de ejecuciones forzadas judiciales no se mantiene el derecho real por la deuda de aportes impagos al BPS.<\/p>\n
Posici\u00f3n que nosotros tambi\u00e9n sustentamos, en el entendido que no solo no se mantiene el derecho real sino que tambi\u00e9n se libera al adquirente en remate de toda responsabilidad respecto de las deudas del propietario anterior. Cabe agregar que sobre fines del a\u00f1o 2005 en conferencia dictada en la ANRCI por el director actual (Sr. Ernesto Murro) y un abogado del depto. Jur\u00eddico espec\u00edficamente se les planteo el tema en cuesti\u00f3n y la respuesta coincidi\u00f3 en un todo con la posici\u00f3n sustentada en el p\u00e1rrafo anterior.<\/p>\n
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REMATE SIN BASE. \u00bfSE VENDE POR LO QUE SE OFREZCA?<\/p>\n
No, el rematador no puede vender por cualquier precio en un remate sin base. debe vender por un precio que no cause grave perjuicio al comitente.\u00a0Art. 387.6 del CGP \u00bb El remate se realizar\u00e1 sin base y al mejor postor, sin perjuicio de la facultad del martillero de suspenderlo por precio incompetente o manifiestamente inadecuado y sin que pueda reclamarse por quien hubiera hecho postura, la cual quedara sin efecto\u00bb.<\/p>\n
Esto est\u00e1 plasmado en el Art\u00edculo 2 Inciso D de la Ley 15508, que dice que el rematador est\u00e1 facultado para: \u00bb Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como l\u00edmite y en defecto de se\u00f1alamiento, el que se considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio\u00bb. El Art\u00edculo 4 inciso E de la secci\u00f3n III del decreto reglamentario 495\/984 , agrega \u00ab…el que no cause grave perjuicio al comitente\u00bb.<\/p>\n
En definitiva la interpretaci\u00f3n es que el rematador no puede en un remate sin base vender a cualquier precio, la ley le ordena vender a un precio que no cause grave perjuicio al comitente, a quien ha ordenado el remate.<\/p>\n
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\u00bfCUANTO tengo que pagar?<\/p>\n
En los edictos judiciales, y en la publicidad del remate se establece cuales son los porcentajes de se\u00f1a y comisi\u00f3n e impuestos a pagar en el acto. En general se trata del 30% de se\u00f1a y del 3.66% de comisi\u00f3n e impuestos, es decir que el potencial comprador deber\u00e1 pagar en el acto un 33.66% del precio martillado. Por ej. si el precio martillado es US$ 50.000.- (d\u00f3lares americanos cincuenta mil) el comprador deber\u00e1 pagar en el momento US$ 16.830.- (d\u00f3lares americanos diecisesi mil ochocientos treinta).<\/p>\n
\u00bfC\u00f3mo puedo pargarlo?<\/b><\/p>\n
Dicho pago deber\u00e1 realizarse en el acto, y si el precio total de lo rematado superare las U.I. 40.000 (unidades indexadas cuarenta mil), se har\u00e1 efectivo mediante letra de cambio, cheque certificado, o transferencia electr\u00f3nica de una entidad bancaria de plaza, cumpliendo as\u00ed con lo dispuesto por las leyes n\u00fameros 19.210 y 19.478 y sus decretos reglamentariosDicho pago deber\u00e1 realizarse en el acto, y si el precio total de lo rematado superare las U.I. 40.000 (unidades indexadas cuarenta mil), se har\u00e1 efectivo mediante letra de cambio, cheque certificado, o transferencia electr\u00f3nica de una entidad bancaria de plaza, cumpliendo as\u00ed con lo dispuesto por las leyes n\u00fameros 19.210 y 19.478 y sus decretos reglamentarios<\/p>\n
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\u00bfC\u00d3MO SABER ANTES A CUANTO VA A EQUIVALER EL PORCENTAJE DE SE\u00d1A Y COMISI\u00d3N E IMPUESTOS?<\/p>\n
No hay forma de saberlo, por lo que se aconseja en general es definir cual es el precio m\u00e1ximo que se est\u00e1 dispuesto a pagar por el bien, y llevar una letra de cambio por el\u00a0 porcentaje correspondiente sobre ese precio.<\/p>\n
Si opta por la transferencia electr\u00f3nica de una entidad bancaria de plaza, realizar\u00e1 la misma tambien por el\u00a0 porcentaje correspondiente sobre ese precio.<\/p>\n
Es decir, si piensa pagar un m\u00e1ximo de US$ 10.000.- (d\u00f3lares americanos diez mil) por una propiedad, debe tener en el momento de acudir al remate asumiendo que la se\u00f1a es el 30% y la comisi\u00f3n e impuestos el 3.66%, US$ 3.366.- (d\u00f3lares americanos tres mil trescientos sesenta y seis) en la forma de pago prevista por el rematador (transferencia electr\u00f3nica o letra de cambio).<\/p>\n
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\u00bfQU\u00c9 PASA SI COMPRO A M\u00c1S O A MENOS DE LO QUE YO PENS\u00c9?<\/p>\n
Depende de la forma de pago:<\/p>\n
LETRA DE CAMBIO<\/b> – Si ud. realiz\u00f3 la letra de cambio por el precio m\u00e1ximo que estaba dispuesto a pagar siempre estar\u00e1 cubierto, el sobrante se acredita a cuenta del saldo de precio.<\/p>\n
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\u00bfQU\u00c9 PASA SI LE ENTRA OTRO EMBARGO A LA PROPIEDAD, O SI YA TIENE OTROS?<\/p>\n
El art. 389.1 del C\u00f3digo General del Proceso, es claro al respecto: \u00aben todos los casos de venta judicial, el tribunal dispondr\u00e1 de oficio el levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha que fueren, lo que comunicar\u00e1 posteriormente a quien corresponda\u00bb.<\/p>\n
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\u00bfQU\u00c9 PASA SI EL BIEN QUE SE REMATA ESTA HIPOTECADO POR UN TERCERO (AJENO A LA EJECUCI\u00d3N)?<\/p>\n
La respuesta la da claramente el art\u00edculo 2340 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
Art. 2340.-<\/b> La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier t\u00edtulo que la haya adquirido.<\/p>\n
Sin embargo, esta disposici\u00f3n no tendr\u00e1 lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citaci\u00f3n personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.<\/p>\n
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\u00bfCUANTO TIEMPO TENGO PARA PAGAR EL SALDO DEL PRECIO DE REMATE?<\/p>\n
El plazo es de 20 d\u00edas corridos contados a partir del d\u00eda h\u00e1bil siguiente al de la notificaci\u00f3n del auto aprobatorio del remate, que no se interrumpir\u00e1 por la ferias judiciales ni por la semana de turismo. (Art. 387.2 literal f del C\u00f3digo General del Proceso).<\/p>\n
\u00bfCUALES SON LOS MECANISMOS PREVISTOS PARA LA ENTREGA DEL BIEN LUEGO DE REMATADO?<\/p>\n
Previo pago del saldo y luego de escriturado el bien, el mejor postor est\u00e1 en condiciones de reclamar la entrega del mismo.<\/p>\n
Dependiendo de su inter\u00e9s tiene dos caminos que son los m\u00e1s transitados en esta instancia y que en general se recorren en paralelo:<\/p>\n
A)<\/b> V\u00eda Negociaci\u00f3n: Recomiendo agotar siempre esta v\u00eda antes de seguir adelante con el camino siguiente, se trata de negociar con quien ocupa el bien la desocupaci\u00f3n del mismo, y en general se realiza con \u00e9xito por parte de los interesados o sus representantes legales.<\/p>\n
B)<\/b> V\u00eda Judicial: Art 388.2 CGP ley 19090 Entrega. Depositado el precio, si se tratare de bien mueble se entregar\u00e1 al comprador, labr\u00e1ndose acta de la que se dar\u00e1 testimonio al interesado que lo requiera. Si se tratare de bien inmueble, una vez escriturado deber\u00e1 promoverse la entrega en la forma prevista por el art\u00edculo\u00a0396. No obstante, el mejor postor que hubiere integrado el precio podr\u00e1 solicitar, previo a la escrituraci\u00f3n, la inspecci\u00f3n judicial mediante alguacil. Si el inmueble estuviere ocupado se designar\u00e1 depositario del mismo a su ocupante. Si estuviere desocupado se entregar\u00e1 en el acto al mejor postor en calidad de depositario. Esta entrega se considerar\u00e1 definitiva una vez otorgada la escritura.<\/p>\n
RECOMENDACIONES B\u00c1SICAS<\/p>\n
Contacte siempre al Rematador encargado de la subasta, para conocer detalles de la misma, y evacuar aquellas dudas que pudieran surgir. Si bien luego de la lectura del edicto, el Rematador aclarar\u00e1 aquellas dudas que pudieran surgir, no deje para este momento las preguntas sobre temas que considere importantes, h\u00e1galas con anterioridad al propio rematador o a su asesor legal (Abogado, Escribano).<\/p>\n
El d\u00eda del remate las personas que estar\u00e1n en la sala, son competidores interesados, tenga en cuenta este aspecto antes de intentar evacuar una duda con ellos.
\nEl juez de la causa est\u00e1 representado en el acto de remate por el alguacil de la sede quien preside la diligencia, siendo esta una instancia judicial amparada por la Ley y por el C\u00f3digo General del Proceso. Quien intente obstruirlo, enrarecer el clima del mismo, o cualquier otra conducta il\u00edcita o dilatoria se hace pasible a que se le apliquen graves sanciones. (Art. 5 , 24.11 del C\u00f3digo General del Proceso)<\/p>\n
Las se\u00f1as deben hacerse de forma clara para que el rematador las perciba, recomiendo que levante la mano cada vez que quiera ofertar, sin miedo ni timidez.<\/p>\n